H Ελλάδα της μικροιδιοκτησίας, τελειώνει
Του Χρήστου Κώνστα, Το Χρήμα, 29/10/2013
Αυτό που πρόκειται να συμβεί μέσα στους επόμενους 24 μήνες στην
αγορά των εμπορικών ακινήτων δεν έχει ιστορικό προηγούμενο.
Η Ελλάδα πρόκειται να βιώσει την μεγαλύτερη στην ιστορία της,
σημαντικότερη σιωπηρή μεταφορά ιδιωτικού πλούτου σε θεσμικούς επενδυτές. Η χώρα
με το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας ακινήτων στην Ευρώπη (άνω του 80%) σταδιακά
μεταφέρει την ιδιοκτησία στους θεσμικούς επενδυτές του χώρου.
Η οδός Ερμού, η λεωφόρος Κηφισίας στην Αθήνα, η Τσιμισκή στη
Θεσσαλονίκη, με τα εκατοντάδες καταστήματα και γραφεία που κάποτε αποτελούσαν
προικώα, κληροδοτήματα πλουσίων υιών και θυγατέρων, πηγή σταθερών εσόδων για
τους εισοδηματίες όλων των κοινωνικών κατηγοριών, σήμερα ξεπουλιόνται όσο-όσο
σε μεγάλες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ),
σε funds του εξωτερικού, σε εταιρείες ανάπτυξης επαγγελματικών
ακινήτων.
Οι ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία αγοράζουν
συστηματικά και φθηνά ενώ οι μικροϊδιοκτήτες κατοικιών, γραφείων, καταστημάτων,
οικοπέδων πωλούν απελπισμένα. Οι ιδιοκτήτες των επαγγελματικών ακινήτων
καθημερινά βρίσκονται αντιμέτωποι με τα άδεια καταστήματα και γραφεία, την
αναξιοποίητη περιουσία τους η οποία επιβαρύνεται για πρώτη φορά με βαριά
φορολογία.
Αντιθέτως οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων επωφελούνται από
το ιδιαίτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που διέπει τη λειτουργία τους και
περιμένουν να ψηφιστεί η σημαντική μείωση και του φόρου μεταβίβασης ώστε να
ολοκληρώσουν το σχέδιό τους που θεωρητικά είναι η «επαγγελματικοποίηση» της
άναρχης αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.
Το καλό νέο αυτής της ιστορίας είναι ότι επιτέλους τα κεφάλαια
των Ελλήνων θα απελευθερωθούν. Θα πάψουν να «είναι θαμμένα στα τούβλα» και η
ρευστότητα που θα αποκτήσουν μπορεί να αξιοποιηθεί για πραγματικά παραγωγικές
επενδύσεις.
Στο μεταξύ οι ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων ακινήτων
διαπραγματεύονται με τις ελληνικές τράπεζες για να αγοράσουν τα δάνεια που
έχουν χορηγηθεί με ενέχυρο μεγάλα επαγγελματικά ακίνητα.
Όλα είναι έτοιμα για τη μεγάλη μεταβίβαση ιδιωτικού πλούτου στα
χαρτοφυλάκια επαγγελματιών που διαχειρίζονται τις αξίες ακινήτων με τον τρόπο
και τις μεθόδους που εφαρμόζονται στις αγορές του εξωτερικού. Στην υπόλοιπη
Ευρώπη όμως το ποσοστό της μικρής ιδιοκτησίας ακινήτων ούτε καν πλησιάζει τα
δυσθεώρητα ύψη που ισχύουν στην Ελλάδα.
Το πρόβλημα στη χώρα μας δεν έγκειται στον φόρο κατοχής που
επιβάλλεται στα επαγγελματικά ακίνητα, αφού κατά μέσον όρο βρίσκεται στο 1,2%
επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου, δηλαδή κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Αυτό όμως που καθιστά την ελληνική αγορά σχετικά
αναποτελεσματική είναι ότι δεν υπάρχει πρόβλεψη μειωμένου φόρου κατοχής για τα
μη μισθωμένα ακίνητα. Με απλά λόγια φορολογείται πλούτος που δεν παράγεται και
οι ιδιώτες ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων οδηγούνται υποχρεωτικά στην
ρευστοποίηση.
Δεν είναι καθόλου τυχαίο το επενδυτικό ενδιαφέρον που –από
καιρό- έχει εκδηλωθεί από την Fairfax στην εταιρεία ακινήτων του
ομίλου της Eurobank, την Eurobank Properties ή το
αντίστοιχα ισχυρό διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον που εκδηλώθηκε για την εξαγορά
της ΠΑΝΓΑΙΑ του Ομίλου της Εθνικής…
